זכות סירוב ראשונה במקרקעין

מהי זכות קדימה וכיצד מממשים אותה?

בעלות בדירה, בקרקע או בנכס מסחרי מעניקה לבעל הזכויות כוח משמעותי להחליט אם למכור את הנכס ולמי. אולם לעיתים קיימת בנכס זכות המגבילה את האפשרות להעבירו לצד שלישי לפני שניתנה לאדם מסוים הזדמנות לרכוש אותו בעצמו. זכות זו מוכרת בשפה היומיומית כ"זכות סירוב ראשונה במקרקעין", ובחוק המקרקעין היא מוסדרת בעיקר תחת המונח זכות קדימה.

זכות קדימה יכולה להיות בעלת משמעות כלכלית ומשפטית רבה. היא עשויה להגן על בן זוג, יורש של משק חקלאי, שותף בנכס או אדם שקיבל את הזכות במסגרת הסכם. מנגד, בעל נכס שאינו מודע לקיומה של זכות קדימה עלול להתקשר בעסקה עם צד שלישי מבלי להשלים את הבדיקות והפעולות הנדרשות.

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מסדיר את זכות הקדימה בסעיפים 99 עד 106, ובכלל זה זכות קדימה מכוח הסכם, זכות קדימה בין יורשים במקרים מסוימים וזכות קדימה בין בני זוג.

מהי זכות סירוב ראשונה במקרקעין?

זכות סירוב ראשונה במקרקעין היא זכות המעניקה לאדם מסוים עדיפות לרכוש נכס, או חלק ממנו, לפני שבעל הנכס מעביר אותו לאדם אחר.

במילים פשוטות, כאשר בעל נכס מעוניין למכור את זכויותיו, עליו לפנות תחילה לבעל זכות הקדימה ולהציע לו לרכוש את הזכויות בהתאם לתנאים הרלוונטיים. רק אם בעל הזכות אינו מממש אותה כדין, ניתן בדרך כלל להתקדם עם מכירה לצד שלישי, בכפוף להוראות החוק ולהסכמות החוזיות החלות במקרה המסוים.

חשוב להבין כי זכות קדימה אינה מחייבת את בעל הנכס למכור את הנכס. היא נכנסת לפעולה כאשר בעל הנכס מבקש לבצע העברה המחייבת מתן קדימות לבעל הזכות.

זכות סירוב ראשונה לעומת אופציה לרכישת נכס

לעיתים קיים בלבול בין זכות סירוב ראשונה לבין אופציה לרכישת מקרקעין, אך מדובר במנגנונים משפטיים שונים.

לכן, בעת ניסוח הסכם שיתוף, הסכם בין בני משפחה, הסכם השקעה או הסכם מסחרי בנכס, חשוב להגדיר במדויק האם הצדדים מבקשים ליצור זכות קדימה, אופציה, או מנגנון משפטי אחר.

כיצד נוצרת זכות קדימה במקרקעין?

זכות קדימה עשויה להיווצר בשתי דרכים עיקריות: מכוח הסכם או מכוח החוק.

זכות קדימה מכוח הסכם

סעיף 99 לחוק המקרקעין מאפשר לבעל מקרקעין, או לבעל חלק בלתי מסוים במקרקעין משותפים, לרשום זכות קדימה לטובת אדם מסוים. לאחר רישום הזכות, בעל המקרקעין אינו רשאי להעביר את זכויותיו לאחר מבלי להציע אותן תחילה לבעל זכות הקדימה, בהתאם לתנאים החלים.

זכות קדימה הסכמית עשויה להופיע, בין היתר, במקרים הבאים:

• שותפים המחזיקים יחד בנכס ומבקשים למנוע כניסת שותף זר ללא מתן אפשרות רכישה ליתר השותפים.
• בני משפחה המעבירים או מחלקים זכויות בנכס משפחתי.
• שותפים עסקיים המחזיקים בנכס מסחרי.
• בעלי זכויות במקרקעין המבקשים להעניק לאדם מסוים קדימות במקרה של מכירה עתידית.

הסכם המעניק זכות סירוב ראשונה חייב להיות מנוסח בזהירות. יש לקבוע בו מה מפעיל את הזכות, כיצד תימסר ההצעה, האם הזכות חלה על מכירה בלבד או גם על סוגי העברות נוספים, מהו פרק הזמן למענה, ומה קורה כאשר מתקבלת הצעה מצד שלישי בתנאים מיוחדים.

זכות קדימה מכוח החוק

חוק המקרקעין מכיר במקרים מסוימים בזכות קדימה גם ללא הסכם פרטי בין הצדדים.

זכות קדימה בין בני זוג

כאשר מקרקעין נמצאים בבעלות משותפת של בני זוג, והם דירה המשמשת להם למגורים, משק חקלאי או בית עסק המתנהל על ידם במשותף, בן זוג המבקש להעביר את חלקו לאחר נדרש להציע אותו תחילה לבן זוגו.

הוראה זו עשויה להיות רלוונטית בפרידה, בסכסוך רכושי או כאשר אחד מבני הזוג מבקש להעביר את חלקו בנכס לצד שלישי. היא אינה מאפשרת לבן הזוג לרכוש בכל מחיר שיבחר, אלא מעניקה לו קדימות בהתאם למנגנון המשפטי החל.

זכות קדימה בין יורשים במשק חקלאי

החוק קובע הסדר מיוחד בנוגע למשק חקלאי שעבר בירושה למספר יורשים במשותף. במקרים אלה, יורש המבקש להעביר את חלקו לאחר עשוי להידרש להציע אותו תחילה ליורש בעל זכות הקדימה, בהתאם לתנאים ולתקופות הקבועים בדין.

מדובר בהסדר ממוקד, שאינו חל באופן אוטומטי על כל דירה או נכס שעברו בירושה. לכן, כאשר מספר יורשים מחזיקים יחד בדירה, במגרש או בנכס מסחרי, יש לבדוק האם קיימת זכות קדימה מכוח הסכם, רישום, צוואה או נסיבות משפטיות אחרות.

האם חובה לרשום זכות סירוב ראשונה בטאבו?

כאשר מדובר בזכות קדימה הסכמית במקרקעין הרשומים בלשכת רישום המקרקעין, לרישום הזכות בטאבו יש חשיבות מרכזית.

הסכמה חוזית שלא נרשמה עשויה ליצור התחייבויות בין הצדדים להסכם, אך רישום זכות הקדימה במרשם המקרקעין נועד להעניק לה מעמד פומבי ומשמעותי כלפי צדדים נוספים המבקשים לבצע עסקה בנכס.

רישום הזכות מסייע לוודא כי:

• רוכש פוטנציאלי יוכל לגלות על קיומה במסגרת בדיקת נסח הטאבו.
• בעל הנכס לא יוכל להתעלם בקלות מהזכות בעת ניסיון להעביר את הנכס.
• ניתן יהיה לבחון את קיום תנאי הזכות לפני רישום העברת הזכויות.

לפני רכישת נכס, חשוב להוציא נסח רישום עדכני ולבדוק האם רשומה בו זכות קדימה, הערת אזהרה, משכנתא, עיקול או מגבלה אחרת העלולה להשפיע על העסקה.

כיצד מממשים זכות קדימה במקרקעין?

כאשר בעל נכס הכפוף לזכות קדימה מבקש להעביר את הנכס, עליו לפעול בהתאם להוראות החוק ובהתאם להסכם, ככל שקיים.

ככל שלא נקבע אחרת בתנאי הזכות, המנגנון שבחוק כולל מספר שלבים מרכזיים:

1. בעל הנכס מוסר לבעל זכות הקדימה הצעה בכתב.
2. ההצעה מציינת את המחיר הנדרש עבור המקרקעין המוצעים.
3. העתק מן ההצעה נשלח לרשם המקרקעין.
4. לבעל זכות הקדימה עומדת תקופה של 30 ימים ממועד קבלת ההצעה לשלם או להפקיד את הסכומים הנדרשים בהתאם לחוק.
5. אם בעל הזכות אינו מממש את זכותו במועד, הוא עשוי להיחשב כמי שסירב לרכוש את המקרקעין.

סעיף 102 לחוק המקרקעין קובע את מנגנון ההצעה והמימוש, לרבות הצעה בכתב בדואר רשום, ציון המחיר והתקופה של 30 ימים למימוש הזכות.

יש להדגיש כי בזכות קדימה שנוצרה מכוח הסכם, הצדדים עשויים לקבוע תנאים מיוחדים המשפיעים על אופן המימוש. לכן, אין להסתפק בבדיקה כללית של החוק בלבד, אלא יש לקרוא היטב את מסמכי הזכות ואת הרישום הקיים בנכס.

מה קורה אם בעל זכות הקדימה מסרב לרכוש?

כאשר בעל זכות הקדימה אינו מממש את זכותו, בעל הנכס עשוי להיות רשאי להעביר את הנכס לצד שלישי, אולם לא ללא מגבלות.

לפי מנגנון החוק, אם בעל זכות הקדימה סירב לרכוש את המקרקעין במחיר שנדרש, בעל הנכס רשאי, במשך שישה חודשים ממועד הסירוב, להעביר את הנכס לאחר, ובלבד שלא יעבירו במחיר נמוך מן המחיר שהוצע לבעל זכות הקדימה.

אם הנכס לא הועבר בתקופה זו, או אם בעל הנכס מבקש למכרו במחיר נמוך יותר, עשויה להידרש הצעה חדשה לבעל זכות הקדימה.

הכלל נועד למנוע מצב שבו בעל הנכס מציע לבעל זכות הקדימה מחיר גבוה, מקבל סירוב, ולאחר מכן מוכר את הנכס לצד שלישי בתנאים טובים יותר מבלי לאפשר לבעל הזכות לשקול אותם.

האם זכות קדימה חלה גם על העברה ללא תמורה?

חוק המקרקעין קובע כי החובה להציע את המקרקעין לבעל זכות קדימה אינה חלה, ככלל, על העברה ללא תמורה. עם זאת, הזכות אינה בהכרח נעלמת, והיא עשויה להמשיך לחול כלפי מי שקיבל את המקרקעין ללא תמורה.

מדובר בנקודה חשובה במיוחד בעסקאות מתנה בין בני משפחה. העברת נכס ללא תמורה אינה בהכרח מאפשרת לעקוף לצמיתות זכות קדימה קיימת, ויש לבחון את הרישום, את תנאי ההסכם ואת מטרת ההעברה לפני ביצוע פעולה כלשהי.

מדוע חשוב לבדוק זכות קדימה לפני רכישת נכס?

רוכש המתעניין בדירה או בקרקע עשוי לנהל משא ומתן, להסכים על מחיר ואף להכין טיוטת הסכם, מבלי לדעת כי לצד אחר קיימת זכות לרכוש את הנכס לפניו.

בדיקה מקדימה יכולה למנוע מצבים כגון:

• השקעת זמן וכסף בעסקה שלא ניתן יהיה להשלים ללא מימוש הליך זכות הקדימה.
• מחלוקת עם בעל הזכות לאחר חתימת הסכם.
• עיכוב ברישום הזכויות.
• סיכון משפטי וכלכלי לרוכש ולמוכר.
• טענות להפרת הסכם או לפגיעה בזכות רשומה.

לפני חתימה על הסכם רכישה, יש לבדוק לא רק את זהות הבעלים, אלא גם את כלל ההגבלות והזכויות הרשומות או החוזיות העשויות להשפיע על האפשרות לבצע את העסקה.

טעויות נפוצות בנוגע לזכות סירוב ראשונה במקרקעין

הנחה שכל שותף בנכס זכאי אוטומטית לרכוש ראשון

עצם השיתוף בנכס אינו מלמד בהכרח על קיומה של זכות קדימה בכל מצב. יש לבדוק האם הזכות נרשמה, האם נקבעה בהסכם, או האם חלה הוראת חוק מיוחדת.

ניסוח כללי מדי בהסכם

סעיף קצר הקובע כי "לצד תהיה זכות ראשונים" עלול לעורר שאלות רבות בעתיד: מהי עסקה שמפעילה את הזכות, כיצד נקבע המחיר, מה קורה אם התמורה כוללת נכסים נוספים, ומהו מועד התגובה.

אי בדיקת נסח טאבו לפני עסקה

נסח הרישום עשוי לחשוף זכות קדימה רשומה המשפיעה באופן ישיר על היכולת לרכוש או למכור את הנכס.

מכירה לצד שלישי במחיר נמוך יותר לאחר סירוב

כאשר בעל הזכות סירב להצעה מסוימת, אין פירוש הדבר בהכרח שניתן למכור את הנכס לאחר בכל מחיר ובכל זמן. שינוי תנאים עשוי לחייב בחינה מחודשת ואף הצעה נוספת.

ניסיון לבצע העברה משפחתית ללא בחינה משפטית

גם כאשר מדובר במתנה או בהעברה בתוך המשפחה, יש לבדוק את השלכות זכות הקדימה, הרישום, המיסוי והזכויות העתידיות של הצדדים.

כיצד עורך דין מקרקעין מסייע בעניין זכות קדימה?

זכות סירוב ראשונה במקרקעין עשויה להופיע בהקשרים שונים: מכירת דירה, הסכם שיתוף, ירושה, פרידה בין בני זוג, העברת נכס במשפחה או רכישת נכס מצד שלישי.

ליווי משפטי מתאים עשוי לכלול:

• בדיקת נסח טאבו ומסמכי הזכויות בנכס.
• בחינת קיומה של זכות קדימה רשומה או חוזית.
• ניסוח זכות קדימה בהסכם באופן ברור ומדויק.
• בדיקת תנאי מימוש הזכות והליכי ההודעה.
• ליווי בעל נכס המבקש למכור נכס הכפוף לזכות קדימה.
• ליווי בעל זכות המעוניין לממש את זכותו.
• בדיקת עסקה מצד רוכש חיצוני לפני חתימה.
• טיפול במחלוקת במקרה של הפרת הזכות או ניסיון לעקוף אותה.

במקרקעין, ניסוח לא מדויק או בדיקה חלקית עלולים להוביל לסכסוך משמעותי ולעיכוב בעסקה. לכן, מומלץ לבחון את התמונה המשפטית לפני התחייבות, חתימה או העברת זכויות.

שאלות נפוצות על זכות סירוב ראשונה במקרקעין

האם זכות סירוב ראשונה וזכות קדימה הן אותו דבר?

בדרך כלל, כאשר מדברים על מקרקעין, הביטוי "זכות סירוב ראשונה" מתייחס למעשה למנגנון המוכר בחוק המקרקעין כ"זכות קדימה". עם זאת, יש לבחון את נוסח ההסכם ואת אופן רישום הזכות בכל מקרה לגופו.

האם בעל זכות קדימה חייב לרכוש את הנכס?

לא. הזכות מעניקה אפשרות לרכוש לפני צד שלישי, אך אינה מטילה חובה לבצע את הרכישה.

האם ניתן למכור נכס לצד שלישי כאשר קיימת זכות קדימה?

ניתן לעשות זאת רק לאחר שנבחן אם הזכות הופעלה כדין, אם בעל הזכות קיבל הזדמנות מתאימה לממש אותה, ואם התקיימו תנאי החוק או ההסכם.

האם זכות קדימה מופיעה בנסח טאבו?

כאשר הזכות נרשמה במרשם המקרקעין, היא אמורה להופיע בנסח. עם זאת, ייתכנו התחייבויות חוזיות שאינן משתקפות באופן זהה ברישום, ולכן חשוב לבדוק גם את המסמכים המשפטיים הרלוונטיים.

האם ניתן לבטל זכות קדימה?

האפשרות לביטול או מחיקה תלויה במקור הזכות, בתנאים שנקבעו, בהסכמת הצדדים ובהוראות הדין. כאשר הזכות רשומה, מחיקתה דורשת פעולה מתאימה מול לשכת רישום המקרקעין.

לסיכום

זכות סירוב ראשונה במקרקעין, או זכות קדימה, היא מנגנון משפטי שנועד להעניק לאדם מסוים קדימות ברכישת נכס לפני העברתו לצד שלישי. הזכות עשויה להיווצר מכוח הסכם או מכוח החוק, והיא יכולה להשפיע באופן ישיר על מכירת נכס, רכישתו, העברתו במשפחה או ניהול מחלוקת בין בעלי זכויות.

בין אם אתם בעלי נכס המבקשים למכור, בעלי זכות קדימה המעוניינים לממש אותה, או רוכשים המבקשים לוודא שהעסקה בטוחה, מומלץ לבצע בדיקה משפטית מסודרת לפני קבלת החלטה.

משרד עו"ד ונוטריון סם ואטורי מעניק ליווי משפטי בענייני זכויות במקרקעין, עסקאות נדל"ן ויישוב סכסוכים הקשורים לנכסים, תוך הקפדה על בדיקה מדויקת, שקיפות והגנה על האינטרסים של הלקוח.

לתיאום ייעוץ משפטי בנושא זכויות במקרקעין ועסקאות נדל"ן:

עו"ד ונוטריון סם ואטורי
הרב קוק 8, ירושלים
טלפון: 02-5402800
דוא"ל: info@vaturys.com

המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה יש לבחון את מסמכי הנכס, הרישום והנסיבות הספציפיות באמצעות עורך דין.